Comment reconstruire à l'identique un bâtiment après un sinistre ?

Quand est-il possible de reconstruire à l'identique ?

• Le bâtiment sinistré doit être régulier

Il est uniquement possible de reconstruire à l'identique un bâtiment sinistré si celui-ci a été édifié régulièrement.

C'est-à-dire qu'une construction illégale, par exemple qui n'aurait pas fait l'objet d'un permis de construire, ne pourra pas bénéficier du droit à la reconstruction.

• Le bâtiment doit avoir été détruit ou démoli

Pour bénéficier de la reconstruction à l'identique du bâtiment, celui-ci doit avoir été détruit ou démoli.

La réglementation précédente exigeait nécessairement une destruction du bâtiment à la suite d'un sinistre.

Ce n'est plus le cas et désormais la reconstruction peut faire suite :

- de manière classique, à un sinistre (attentat, tempête, effondrement de l'immeuble suite à un mouvement de terrain, incendie...) ;

- à une démolition volontaire (notamment si la démolition résulte d'un risque d'effondrement du bâtiment).

• La reconstruction doit intervenir dans un délai de dix ans à compter de la destruction ou de la démolition

Il convient d'être très vigilant sur les délais puisque le droit à la reconstruction à l'identique est encadré par des délais.

La reconstruction du bâtiment est possible dans un délai de dix ans à compter de la démolition ou de la destruction.

Il est donc nécessaire de pouvoir démontrer et prouver la date de la démolition ou de la destruction.

Ainsi, le droit à la reconstruction à l'identique ne pourrait pas bénéficier à la personne qui entendrait rebâtir un bâtiment à l'état de ruine depuis des dizaines d'années.

Que faire si les règles d'urbanisme ont changé ?

Les bâtiments sinistrés sont souvent anciens et ont donc été autorisés au regard d'une réglementation qui n'est plus en vigueur.

Pourtant, au moment de la reconstruction, ce sont de nouvelles règles d'urbanisme (par exemple le nouveau plan local d'urbanisme) qui doivent normalement s'appliquer.

Le bâtiment, dans son état initial (implantation, hauteur...) ne correspond pas nécessairement aux nouvelles règles.

Toutefois, la reconstruction après sinistre ou démolition permet de reconstruire à l'identique alors même que le bâtiment ne serait pas conforme aux nouvelles règles d'urbanisme.

Attention, il est important de signaler que certains documents peuvent s'opposer à la reconstruction à l'identique.

Avant la reconstruction, il sera nécessaire de vérifier si le droit à la reconstruction à l'identique n'est pas limité par des documents d'urbanisme.

Cette limitation, qui doit être expresse, ressort notamment du plan local d'urbanisme ou du plan de prévention des risques.

Ces documents peuvent en effet limiter la reconstruction à l'identique s'il existe un risque susceptible de porter atteinte à la sécurité des personnes (incendie, inondation...).

Est-il nécessaire de déposer un permis de construire pour une reconstruction à l'identique ?

Il est légitime de se poser la question de savoir s'il est nécessaire de déposer un nouveau permis de construire, alors que l'opération consiste à reconstruire à l'identique un bâtiment déjà autorisé.

La règle est très claire sur ce point, il est obligatoire de déposer une demande d'autorisation d'urbanisme auprès de la Mairie (ou de l'administration compétente).

Par principe, vous devrez déposer une demande pour une reconstruction strictement à l'identique.

Toutefois, il est admis de légères différences, notamment sur certains points techniques liés à la sécurité du bâtiment.

Votre demande sera donc instruire au regard du bâtiment initial, sans prendre en compte les nouvelles règles.

Toutefois, le Maire pourra refuser de vous accorder la reconstruction à l'identique du bâtiment si celui-ci est de nature à porter atteinte à la sécurité ou à la salubrité publique.

Ce sera le cas lorsqu'au regard du contexte de l'opération, le risque à l'origine de la destruction du bâtiment serait récurent.