Fermer X
Se connecter
Mot de passe oublié
Vous êtes avocats ?
Inscrivez-vous gratuitement
10 mises en relation offertes
Créer mon compte avocat
Fiche pratique rédigée par Maître David SEMHOUN
Maître SEMHOUN

Les loyers commerciaux doivent être payés pendant les fermetures administratives

Bail commercial / Par Maître SEMHOUN, Avocat, Publié le 30/12/2020 à 14h03
118
partages

Le tribunal de commerce de Paris a rendu une ordonnance de référé afférente à la question du paiement des loyers pendant les périodes de fermetures administratives. L'exigibilité de ces loyers a souvent été soulevé ces derniers temps devant les juridictions judiciaires de première instance et, plus rarement, devant les cours d'appel. Cette nouvelle décision du 11 décembre 2020 (n° 2020035120) nous donne un éclaircissement supplémentaire.

Trouvez votre avocat droit des baux commerciaux
Premier rendez-vous gratuit

Faits

Un bail dérogatoire a été conclu pour une durée de trente-six mois à compter du 1er avril 2019 pour l'activité de confection, d'import/export et de vente de produits textiles. A compter du 1er avril 2020, le locataire a cessé de régler ses loyers, invoquant alors la fermeture de son commerce du fait de l'épidémie de covid-19. Face à ce refus de régler les loyers, le bailleur a assigné le locataire en référé devant le tribunal de commerce.

Le preneur a invoqué un certain nombre d'arguments juridiques fondés sur la force majeure (article 1218 du Code civil), la destruction de la chose louée (article 1722), l'imprévision (article 1195).

En guise d'argumentaire, le preneur invoquait notamment :

- le manquement du propriétaire des murs à son obligation essentielle délivrance en raison d'un cas de force majeure ;

- la disparition de la chose louée ;

- la nécessité de modifier les termes du contrait en raison de l'imprévision qui a rendu son exécution excessivement onéreuse (le paiement de loyers alors même que ses locaux sont fermés).

A titre subsidiaire, il sollicitait l'octroi de délais.

Pas de force majeure, pas de destruction, pas de révision pour imprévision !

Le président du Tribunal de commerce de Paris a répondu à l'ensemble des points de droit soulevés par le locataire. Il rappelle dans un premier temps qu'effectivement le paiement du preneur est rendu plus difficile du fait de l'évènement que constitue la pandémie, lequel a conduit a la fermeture temporaire des commerces.

Sur la force majeure :

Cependant, sur la force majeure, il relève que cette pandémie survient après d'autres épidémies récentes. En outre, la pandémie, en tant que telle, a été connue mondialement avant même que ne soit mise en place la fermeture administrative des commerces sur le territoire français.

Pour cette raison, la pandémie ne peut être qualifiée d'évènement imprévisible. Elle ne peut être assimilée à un cas de force majeure. En tout état de cause, poursuit-il, le cas de force majeure n'exonère pas le débiteur de son obligation de paiement d'une somme d'argent.

Sur la destruction de la chose louée du fait de sa fermeture administrative :

Le preneur sollicitait la destruction de la chose louée du fait de sa fermeture temporaire. Le tribunal de commerce n'épouse pas cette argumentation et retient que les mesures n'ont pas fait cesser la délivrance et la mise à disposition par le bailleur. En outre, continue le président du Tribunal de commerce, le locataire pouvait toujours en jouir dans la mesure où il pouvait y accéder. Il n'y a donc pas de perte (ni totale ni partielle) de la chose louée au sens de l'article 1722 du Code civil.

Sur la demande de révision pour imprévision :

Enfin, le preneur sollicitait la révision du loyer pour imprévision. Littéralement, le président du tribunal de commerce considère que le montant du loyer étant demeuré le même, il n'est pas devenu " excessivement onéreux ".

Seule doit être examinée la bonne foi contractuelle !

Le président du Tribunal de commerce de Paris ramène les parties au principe de bonne foi, tel qu'édicté à l'article 1104 du Code civil. Il reprend les éléments factuels économiques et retient que le preneur a réalisé un chiffre d'affaires six fois supérieur au coût du loyer.

Il retient en outre que le bailleur a proposé à son locataire dès le mois de juin, soit deux mois après, un échéancier de paiement. Cette proposition est restée lettre morte.

En outre, le preneur n'a pas fait état de la mise en oeuvre d'une éventuelle assurance pour perte d'exploitation, pas plus qu'il a fait état des démarches entreprises par lui pour pallier ses difficultés financières.

Le Tribunal de commerce en conclut donc que le preneur ne démontre pas sa bonne foi dans cette affaire (en ne reprenant pas, par ailleurs, le paiement des loyers après la réouverture). En outre, sa proposition de paiement sur 24 mois étant irréaliste au vu de la durée restant à courir, il est débouté de toutes ses demandes. Le tribunal le condamnant en sus de l'arriéré, les sommes visées par la clause pénale.

Fiche pratique rédigée par Maître David SEMHOUN
Maître SEMHOUN
Une question en droit des baux commerciaux ?
Nos avocats vous répondent gratuitement
83%de réponse
Aller plus loin
Les décisions en matière de bail commercial et de covid-19, notamment en ce qui concerne la force majeure et le paiement des loyers échus pendant les périodes de fermeture...
Face à l'épidémie du coronavirus covid-19, de nombreux commerces ont été impactés et ont dû purement et simplement fermer sur demande de l'etat. depuis, les chiffres...
J ai mis mon activité d epicerie de nuit en location gerance qui a eu une fermeture administratif de 3 mois pour vente de cigarette dans mon établissement puis je...
Une question en droit des baux commerciaux ?
Des avocats vous répondent gratuitement sur Alexia.fr
Posez votre question

Questions résolues

On a recu un commandement de paye qui comporte 3points .loyer impayes mais on règle les loyers tout les mois ça ya pas de probleme.en deuxième…
Résolue par Maître de Almeida Costa
L'ancien locataire d'un restaurant a fait l'état des lieux d'entrée avec moi sans la présence du propriétaire (on ne va pas le…
Résolue par Maître de Almeida Costa
J'ai signé un bail commercial en tant que premier signataire pour une pizzeria le premier février 2010, j'ai vendu ce commerce le 17…
Résolue par Maître MARLOW
Je suis syndic bénévole dans une petite copropriété où un des propriétaires à louer le rdc à une clinique vétérinaire. les clients canins de ce…
Résolue par Maître DAHAN
Je souhaiterais reprendre la gérance d un restaurant mais on ma dis si je reprend la gérance je reprend toute les dettes . donc je voudrais savoir…
Résolue par Maître ZOHAR

Avocats les plus actifs

1
Maître YVAN BELIGHA
Maître YVAN BELIGHA
12 problèmes résolus*
2
Maître Maturin PETSOKO
Maître Maturin PETSOKO
5 problèmes résolus*
3
Maître Aurore KAYEMBE
Maître Aurore KAYEMBE
2 problèmes résolus*
4
Maître Myriam ABDALLAOUI
Maître Myriam ABDALLAOUI
1 problème résolu*
5
Maître GEOFFROY BALONGA
Maître GEOFFROY BALONGA
1 problème résolu*

* Durant les 60 dernièrs jours

Continuer sans accepter
Votre choix concernant les cookies
Nous utilisons des cookies pour optimiser les fonctionnalités du site et vous offrir la meilleure expérience possible.
Réglage personnalisé
Accepter
Nécessaire
Les cookies nécessaires contribuent à rendre un site web utilisable en activant des fonctions de base comme la navigation de page et l'accès aux zones sécurisées du site web. Le site web ne peut pas fonctionner correctement sans ces cookies.
Marketing
Les cookies marketing sont utilisés pour effectuer le suivi des visiteurs au travers des sites web. Le but est d'afficher des publicités qui sont pertinentes et intéressantes pour l'utilisateur individuel et donc plus précieuses pour les éditeurs et annonceurs tiers.
Liste des cookies marketing utilisés :
En savoir plusGoogle Analytics
_gat* | __utm* | _ga* | _gid
Avec Google Analytics, nous mesurons comment vous utilisez nos sites, comment vous avez trouvé notre site et si vous rencontrez des erreurs. Nous utilisons ces données pour améliorer notre site.
Maximum 12 mois
En savoir plusGoogle Tag Manager
_dc_gtm_UA* | _gcl*_sc*
Avec Google Tag Manager, nous pouvons placer et gérer d'autres cookies sur le site web.
Maximum 12 mois
En savoir plusGoogle Ads
_dc_gtm_UA* | _gcl*_sc*
Ces cookies gardent la trace des pages que vous consultez. Cela nous permet de vous montrer des annonces pertinentes sur Google et ses partenaires et de mesurer l'efficacité de nos campagnes.
Maximum 3 mois
MSCC | MUID | MUIDB | SRCHD | SRCHHPGUSR | SRCHUID | SRCHUSR | _uetsid
Ces cookies gardent la trace des pages que vous consultez. Cela nous permet de vous montrer des annonces pertinentes sur Bing et ses partenaires et de mesurer l'efficacité de nos campagnes.
Maximum 3 mois
_fbp* | _fbc*
Ces cookies permettent d’afficher des annonces publicitaires personnalisées (ciblage et reciblage publicitaire), mesurer l’efficacité de nos campagnes Facebook et analyser le fonctionnement du site.
Maximum 3 mois
Paramétrer les cookies
Enregistrer