Le permis de construire : une autorisation indispensable

I. Le champ d'application du permis de construire

A. Les constructions nécessitant obligatoirement un permis de construire

Le permis de construire est une autorisation administrative qui doit être délivrée en amont de la réalisation de travaux.

À ce titre, la loi prévoit " les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire ".

Par conséquent, la loi prévoit les critères qui définissent une construction nouvelle " les constructions nouvelles répondant aux critères cumulatifs suivants : une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres ; une emprise au sol inférieure ou égale à cinq mètres carrés ; une surface de plancher inférieure ou égale à cinq mètres carrés ".

Par ailleurs, les travaux dans les secteurs sauvegardés ou les travaux sur les immeubles inscrits au titre des monuments historiques nécessitent un permis de construire.

Elle prévoit également que tous travaux de construction d'agrandissement, d'extension, de surélévation, d'aménagement de combles avec création de surface de plancher ou d'emprise au sol supérieure ou égale à 40 m2 nécessitent un permis de construire. De plus, est soumis à la demande d'un permis de construire, l'aménagement extérieur d'annexes ou abris avec création de surface de plancher ou d'emprise au sol supérieure ou égale à 20 m².

Enfin, la loi prévoit que la construction d'une piscine dont le bassin a une superficie supérieure ou égale à 100 m2 est soumise à la demande d'un permis de construire.

B. Les exceptions à la nécessité d'obtention d'un permis de construire

La loi prévoit que certaines constructions ne sont pas soumises à une demande obligatoire de permis de construire.

Ainsi, elle prévoit que sont dispensées de toute formalité, en raison de leur nature ou de leur faible importance, les constructions inférieures ou égales à douze mètres, ayant une emprise au sol et une surface de plancher inférieures ou égales à cinq mètres carrés et les habitations légères de loisirs dont la surface de plancher est inférieure ou égale à trente-cinq mètres carrés.

En revanche, la loi prévoit que certaines constructions seront soumises à une déclaration préalable. Une déclaration préalable de travaux est une autorisation d'urbanisme qui peut être exigée pour des travaux non soumis à un permis de construire. Elle peut être obligatoire pour l'extension d'un bâtiment existant, des travaux modifiant l'aspect extérieur, des constructions nouvelles ou le changement de destination d'un bâtiment.

II. Les modalités de délivrance d'un permis de construire

A. La demande de permis de construire

La loi prévoit que " les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés ".

Puis, elle poursuit en détaillant quelles sont les personnes qui peuvent déposer cette demande à la mairie de la commune. En ce sens, elle énonce que la demande peut être déposée " soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique ".

Concernant le contenu de la demande, lorsque les travaux excèdent 150 m², l'intervention d'un architecte est nécessaire dans la démarche. Par ailleurs, la demande de permis de construire est un dossier qui doit contenir plusieurs pièces obligatoires comme par exemple, le formulaire CERFA qui est un formulaire administratif règlementé.

En outre, la loi prévoit que la demande de permis de construire doit être établi en quatre exemplaires pour être déposée soit directement en mairie, soit envoyée par courrier en lettre recommandée.

À la suite du dépôt de la demande de permis de construire, en principe, les délais de réponse sont compris entre deux à trois mois selon la construction envisagée.

B. Les différentes suites d'une demande de permis de construire

Une fois la décision prise, si elle est favorable, elle doit être notifiée au demandeur et préciser les conditions dans lesquelles elle doit être exécutée.

Par conséquent, un affichage en mairie doit intervenir dans les huit jours de la délivrance du permis de construire. De plus, le permis de construire devra être affiché sur le chantier.

Enfin, une fois les travaux achevés, une déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux devra être fournie en trois exemplaires à la mairie.

Cependant, si les travaux objet du permis de construire n'ont pas été entrepris dans les trois ans suivant sa notification, le permis est périmé.

Toutefois, si la décision prise refuse le permis de construire, alors elle doit être motivée car elle fait l'objet d'un contrôlé a posteriori par le juge.