L'indivision est la détention d'un bien par au moins deux personnes, qui détiennent chacun des parts de la propriété. Par conséquent, un propriétaire ne peut pas effectuer d'actes de gestion sans obtenir l'accord préalable de son co-propriétaire.
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I. Les actes de gestion courante en indivision
Bien qu'il soit nécessaire d'obtenir l'accord du co-propriétaire pour effectuer des actes de gestion, une réforme de 2006 a introduit une simplification des règles concernant les biens indivis. Désormais, le ou les indivisaires propriétaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent décider de la gestion courante du bien en location. Les indivisaires majoritaires peuvent effectuer des actes administratifs relatifs aux biens indivis, donner un mandat de gestion ou souscrire à une assurance, conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal ou encore vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision. Ils ont dorénavant simplement une obligation d'information auprès des autres indivisaires.
II. En cas de gros travaux ou de vente du bien
Dès lors qu'il s'agit de réaliser des gros travaux ou tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale du bien indivis, le consentement de tous les indivisaires est nécessaire. Cette procédure peut rapidement devenir complexe, notamment en cas d'héritage successif. La loi a donc instauré trois exceptions à la règle de l'unanimité lorsqu'il s'agit de démarches nécessaires à la bonne conservation du bien, lorsqu'il s'agit de vendre des meubles pour payer des dettes de l'indivision ou lorsque la vente est forcée par deux tiers des indivisaires.
III. La perception des loyers
Il est préférable d'engager un mandataire qui s'occupera de récupérer les loyers et de payer les charges courantes. Le mandataire doit avoir un mandat signé par deux tiers ou la majorité des indivisaires, lui conférent les pouvoirs nécessaires pour s'occuper de la gestion du bien. Les indivisaires peuvent signer une convention d'indivision permettant d'aller au déjà des règles de majorité énoncées précédemment. Les revenus sont répartis proportionnellement à la part de chaque indivisaire. Ils devront déclarer leur quote-part, représentant le loyer moins les charges, comme s'ils étaient propriétaire unique.
Fiche pratique rédigée par Maître Samuel ZUBAROGLU
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