Changement de destination: êtes-vous concerné?
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Le code de l'urbanisme impose de déposer :
- une demande de permis de construire, en cas de travaux " ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 " (art.R. 421-14 du code de l'urbanisme) ;
- une déclaration préalable, en cas de " changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 151-27; pour l'application du présent alinéa, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d'une même destination prévues à l'article R. 151-28 " (art.R. 421-17 du code de l'urbanisme).
Déterminer si les travaux conduisent à un " changement de destination ", au sens du code de l'urbanisme, permet donc de savoir si une autorisation est nécessaire et le cas échéant, laquelle.
Il est donc incontournable de déterminer la " destination " actuelle du bâtiment concerné.
Quelles sont les règles posées par le juge administratif pour déterminer la destination actuelle d'une construction ?
1. Le principe : la destination initiale du bâtiment, telle que prévue dans l'autorisation initiale ? éventuellement modifiée dans l'intervalle
Le Conseil d'Etat a rappelé, dans un arrêt du 12 mars 2012 (n°336263), que pour apprécier le changement de destination, il faut prendre en compte la destination initiale du bâtiment, telle qu'autorisée par l'administration.
Si cette destination a été modifiée depuis, sur autorisation de l'administration, c'est cette destination modifiée par décision qu'il faut prendre en compte :
" pour apprécier la condition du changement de destination, le maire doit prendre en compte la destination initiale du bâtiment ainsi que, le cas échéant, tout changement ultérieur de destination qui a fait l'objet d'une autorisation ".
La " destination " actuelle d'un bâtiment doit donc être déterminée en fonction de l'objet de l'acte qui a autorisé les travaux - acte éventuellement modifiée entre-temps.
2. Quid si le bâtiment a déjà subi un changement de destination sans l'autorisation requise?
Si le bâtiment a déjà fait l'objet d'un changement de destination sans l'une des autorisations prévues par le code de l'urbanisme, toute nouvelle demande d'autorisation, pour de nouveaux travaux, doit en même temps régulariser ce changement de destination non autorisé.
Le Conseil d'Etat considère que la demande d'autorisation doit porter (i) sur les travaux envisagés mais aussi (ii) sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu pour effet de changer la destination de l'immeuble telle qu'initialement approuvé (CE, 16 mars 2015, n°369553).
La nouvelle demande doit donc aussi régulariser les travaux qui avaient permis le changement de destination du bâtiment.
3. L'exception : pour les constructions anciennes, dont la destination initiale a depuis longtemps cessé: prise en compte des destinations actuelles autorisées par le PLU
Pour certains bâtiments anciens peut se présenter une difficulté, s'ils ont été construits à une époque où aucune autorisation d'urbanisme n'était nécessaire. Le régime du permis de construire a en effet été institué par la loi du 15 juin 1943 " seulement "!
Dans ce cas, le Conseil d'Etat considère que la " destination " prévue dans le permis de construire initial n'a pas vraiment de sens, et que l'administration ne peut justifier sa décision sur cette destination initiale.
Dans un tel cas, elle doit au contraire se baser uniquement sur la destination future projetée :
" Si l'usage d'une construction résulte en principe de la destination figurant à son permis de construire, lorsqu'une construction, en raison de son ancienneté, a été édifiée sans permis de construire et que son usage initial a depuis longtemps cessé en raison de son abandon, l'administration, saisie d'une demande d'autorisation de construire, ne peut légalement fonder sa décision sur l'usage initial de la construction ; il lui incombe d'examiner si, compte tenu de l'usage qu'impliquent les travaux pour lesquels une autorisation est demandée, celle-ci peut être légalement accordée sur le fondement des règles d'urbanisme applicables " (CE, 28 déc. 2018, n°408743).
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