La destination des constructions en droit de l'urbanisme
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Le droit de l'urbanisme a pour objet de réguler la production de constructions sur le territoire.
La réglementation fixe ainsi des règles en fonction des différents types de constructions envisagés par les porteurs de projet.
Juridiquement, le choix de la catégorie de construction est important dans la mesure où cela aura des incidences sur les règles de fond et de forme applicables.
Cet article vise donc à présenter le droit applicable concernant les destinations des constructions.
Quelles sont les destinations en matière d'urbanisme
La question des destinations en matière d'urbanisme a récemment fait l'objet de modifications au sein du code de l'urbanisme.
Avant le 1er janvier 2016, neuf destinations étaient prévues par le code de l'urbanisme :
- Habitation
- Hébergement hôtelier
- Bureaux
- Commerce
- Artisanat
- Industrie
- Exploitation agricole ou forestière
- Entrepôt
- Constructions et installations nécessaires aux services publics et d'intérêt collectif (CINASPIC).
Depuis le 1er janvier 2016, le code de l'urbanisme prévoit cinq destinations (elles-mêmes divisées en plusieurs sous-destinations) :
- Habitation
- Commerce et activités de service
- Équipements d'intérêt collectif et services publics
- Exploitation agricole et forestière
- Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires.
Lors de la réalisation d'un projet immobilier, il est essentiel de déterminer dans quelle destination entre le projet.
Cette qualification aura une incidence sur la procédure à appliquer et les règles à respecter.
Comment choisir la bonne destination ?
Compte-tenu de la modification des règles applicables, il convient de déterminer s'il faut appliquer les anciennes ou les nouvelles destinations du code de l'urbanisme.
Il faut alors distinguer :
- Les règles applicables en matière de procédure (c'est-à-dire déterminer si la destination est soumise à permis de construire ou déclaration prélable) ;
- Les règles de fond issues du plan local d'urbanisme.
D'une part, s'agissant des règles de procédure, les nouvelles destinations sont applicables depuis le 1er janvier 2016 et s'appliquent dans tous les cas.
Dès lors, afin de déterminer si la construction est soumise à permis de construire ou déclaration préalable, il faudra tenir compte des cinq nouvelles destinations prévues par le code de l'urbanisme, puis de leur sous-destination.
Ce sera ainsi le cas lorsque le projet prévoit un changement de destination, il conviendra de s'assurer que le projet consiste, ou non, en un changement de destination au regard de ces destinations.
D'autre part, les règles de fond vont connaitre une logique différente dans le cas d'anciens plans locaux d'urbanisme.
Dans ce cas, il conviendra d'analyser le plan local d'urbanisme et de déterminer, au regard de chaque cas, quelles sont les destinations applicables au sein du plan local d'urbanisme.
Le dossier de permis de construire devra alors respecter les règles en tenant compte des destinations prévues par le règlement du plan local d'urbanisme.
A titre d'exemple, il conviendra de suivre les règles de stationnement applicables pour chaque destination au regard de ce qui est précisé au sein du règlement du plan local d'urbanisme.
En synthèse, il est donc important, lors de l'élaboration d'un projet, de vérifier :
- La destination projetée ;
- Les règles applicables en matière de procédure et de fond.
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