La mise en place d'un système d'extraction en pratique dans un bail commercial de restauration

I. L'obligation de délivrance du bailleur

En application de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En d'autres termes, le bailleur a donc l'obligation de mettre à la disposition du preneur le local loué par ce dernier et de s'assurer qu'il est conforme à l'usage prévu dans le bail. Le local loué doit être conforme à la clause de destination stipulée dans le bail commercial.

II. La clause de destination du bail commercial

La clause de destination va déterminer l'activité que le locataire peut exercer dans les locaux. Elle définit l'obligation essentielle du bailleur de délivrer un local conforme à l'activité prévue.

Si la destination prévoit une activité de " restaurant ", le preneur doit pouvoir matériellement exploiter cette activité. La clause de destination doit donc être rédigée avec beaucoup d'attention.

En conséquence, le local doit disposer d'un système d'extraction d'air conforme aux normes en vigueur, un extracteur étant un élément essentiel de l'activité de restaurant.

III. La position des juges relativement à l'installation d'un système d'extraction

Les juges considèrent que l'activité de restauration nécessite un dispositif d'extraction d'air. C'est aussi le cas pour une activité de " petite restauration " si elle est susceptible d'entraîner la diffusion d'odeurs de cuisine. Il en est de même pour la restauration rapide.

Si le bail prévoit une activité de restauration mais que l'installation d'une extraction n'est pas possible, le bailleur risque d'engager sa responsabilité à l'égard du preneur sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme.