Le congé délivré en pratique par le bailleur en matière de bail commercial
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Le bail commercial est soumis aux dispositions du Code de commerce. Il ne cesse que par l'effet d'un congé. À défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction.
Il ne se renouvelle pas automatiquement. Le congé peut émaner du bailleur ou du preneur. Le congé entraine la cessation du bail à la date d'effet du congé. Il doit être notifié au moins six mois avant le terme contractuel.
I. Le principe du congé avec offre de renouvellement
Le renouvellement peut émaner du bailleur qui délivre au preneur un congé avec offre de renouvellement pour la date d'expiration du bail (avec un préavis de six mois) ou à tout moment si le bail s'est prolongé après la date d'expiration (en cas de tacite prolongation, le congé est délivré avec un préavis de six mois pour le 1er jour du trimestre civil qui suit).
En pratique, le bailleur donne congé avec offre de renouvellement en vue essentiellement de la fixation d'un nouveau loyer. En l'absence de congé du bailleur, le preneur peut aussi formuler une demande de renouvellement dans les six mois qui précédent la date d'expiration du bail ou à tout moment au cours de sa prolongation. Dans ce dernier cas, la demande est faite pour le 1er jour du trimestre civil qui suit.
Le congé avec offre de renouvellement met fin au bail et fait naître un nouveau contrat de bail car il offre le renouvellement. Cependant le preneur peut aussi accepter le congé délivré et quitter les lieux à la fin du bail.
II. Les modalités et les effets du congé avec offre de renouvellement
Le code de commerce prévoit que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Le congé délivré par le bailleur doit être donné par acte de commissaire de justice (ex huissier de justice).
Le renouvellement s'opère aux clauses et conditions du bail précédent, sauf éventuellement la fixation du loyer. En cas de congé avec offre de renouvellement, le bailleur doit faire connaître le loyer qu'il propose (également en cas de réponse à une demande de renouvellement du locataire).
Le renouvellement du bail n'est pas subordonné à une fixation préalable du nouveau prix. Le bail se renouvelle à la date prévue par le congé même en cas de désaccord sur le prix.
Les parties disposent d'un délai de deux ans à compter de la prise d'effet du congé pour se mettre d'accord sur le montant du loyer. Dans l'attente, c'est l'ancien loyer qui doit être réglé.
A défaut d'accord, il faut saisir le juge des loyers commerciaux suivant la procédure sur mémoire pour faire désigner un expert judiciaire.
III. Le congé sans offre de renouvellement avec indemnité d'éviction
Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail à condition de payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement sans qu'il ait à justifier son refus. Il s'agit de l'indemnité d'éviction.
Selon la loi, cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre (art. L 145-14 du Code de commerce).
Le préjudice doit être évalué au jour de l'éviction donc au jour où le locataire quitte les lieux. Le locataire peut se maintenir dans les lieux jusqu'au complet paiement de l'indemnité d'éviction.
Pendant la période du maintien dans les lieux, le bailleur doit continuer à assurer au locataire une jouissance paisible. Le preneur reste redevable d'une indemnité d'occupation.
IV. Le congé sans offre de renouvellement sans indemnité d'éviction
Il existe plusieurs cas de reprise sans indemnité d'éviction. Il y a, par exemple, le cas des motifs graves et légitimes. Le bailleur doit établir qu'il justifie d'un ou de plusieurs motifs graves et légitimes contre son locataire. Les juges du fond ont un large pouvoir d'appréciation.
Quelques exemples de motifs graves et légitimes :
- Défaut ou le retard dans le paiement des loyers, sauf cas de régularisation et motif sérieux et légitime de non-paiement ;
- Inexécution d'une obligation statutaire ou contractuelle telle que le changement de destination.
Selon l'article L. 145-17 du Code de commerce, une mise en demeure d'avoir à cesser l'infraction doit être adressée par acte de commissaire de justice (ex huissier de justice) en précisant la faute et en signalant la menace du refus de renouvellement si l'infraction se poursuit ou se renouvelle plus d'un mois après cette mise en demeure.
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