La propriété d'un bien peut être scindée en deux parties. On parle alors de démembrement de propriété : d'un côté, la nue-propriété, de l'autre, l'usufruit. L'usufruitier a l'usage du bien et en perçoit les " fruits " (loyers, dividendes). Ainsi l'usufruitier d'un appartement peut y résider, ou le louer et en toucher les loyers, mais ne peut pas le vendre : la vente nécessitera un accord entre nu-propriétaire et usufruitier. L'usufruit est par nature temporaire : il s'éteint, notamment, au décès de l'usufruitier, ou à l'arrivée du terme fixé par convention. À la fin de l'usufruit, le nu-propriétaire entre en possession de la pleine propriété du bien. L'usufruit est une technique souple et avantageuse, souvent utilisée pour assurer la transmission du patrimoine familial par donation.
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Les avantages de la donation
La donation avec réserve d'usufruit, réalisée permet de transmettre sans se dépouiller. Par exemple, si la donation porte sur leur résidence principale, des parents peuvent continuer d'y vivre jusqu'à leur décès, ou de le mettre en location et d'en toucher les loyers. L'autre avantage est fiscal : les droits de donation ne seront dus que sur la valeur de la nue-propriété. Au décès de l'usufruitier, la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété s'effectue sans imposition supplémentaire, sauf si le décès intervient dans les trois mois de la donation.
Les applications pratiques de la donation
La valeur de la nue-propriété, sur laquelle sont calculés les droits de donation, est fixée selon un barème d'évaluation qui tient compte de l'âge de l'usufruitier. Entre 51 et 60 ans, elle est de 50% de la valeur du bien en pleine propriété, entre 61 et 70 ans, de 40%, et ainsi de suite. Ce barème sera également utilisé en cas de vente, pour répartir le prix entre usufruitier et nu-propriétaire. De manière générale, l'usufruitier doit se comporter comme le ferait un propriétaire normal, en veillant à entretenir les biens dont il a l'usufruit. En matière immobilière, seules les grosses réparations qui ont, en pratique, un caractère exceptionnel, demeurent à la charge du nu-propriétaire. L'usufruitier doit aussi supporter les charges fiscales, par exemple la taxe d'habitation et des taxes foncières pour le logement qu'il occupe. Il est possible de modifier la répartition normale des charges par une convention d'usufruit.
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