Acheter un bien déjà loué: quelles précautions prendre ?
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Pour acquérir une maison ou un appartement déjà occupé en toute sérénité, l'investisseur immobilier doit impérativement consulter certains documents, étudier attentivement le logement et faire connaissance avec le locataire en se rendant sur place.
Avant d'acheter un bien déjà loué, le futur acheteur doit ainsi :
- consulter le dossier de gestion locatif du vendeur ou de son gérant afin de vérifier la régularité du contrat de bail, ses modalités de révision, l'exécution par le locataire de ses obligations (paiement du loyer, souscription d'une assurance habitation, jouissance paisible des lieux);
- visiter le bien déjà loué pour s'assurer qu'il satisfait aux normes d'un logement décent;
- rencontrer le locataire;
- et éventuellement, évaluer les travaux que ce dernier sera en droit de réclamer afin d'en déduire le montant du prix de vente.
Quelles sont les précautions à prendre ?
Les travaux incombant à l'acquéreur : une fois la vente effectuée, le bail est transféré au nouveau propriétaire et avec lui tous les droits et obligations du bailleur comme du locataire.
Après avoir acheté le bien immobilier déjà loué, l'acquéreur devra donc assumer:
- les réparations non locatives;
- la remise en état éventuelle du logement pour cause de vétusté;
- les mises en conformité électriques ou du gaz;
- la régularisation des charges locatives.
Information du locataire : le nouvel acheteur doit informer le locataire en lui notifiant son nom et son domicile ou s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social, sous peine, notamment, de ne pas recevoir le paiement de ses loyers. C'est donc une étape à ne surtout pas négliger pour acheter un bien loué.
Le dépôt de garantie
En cas d'achat d'un bien loué, le dépôt de garantie est en principe transmis au nouvel acquéreur afin que ce dernier puisse le restituer au locataire en fin de bail. Mieux vaut s'en assurer ou le demander auprès de l'ancien propriétaire.
Que devient la caution ?
La personne qui s'est portée caution du locataire voit son engagement prendre fin. Le nouveau propriétaire devra solliciter de nouveau sa caution.
Acheter un bien immobilier déjà loué : quelles conséquences pour le locataire ?
Acheter un bien déjà loué ne pose aucune difficulté juridique pour le locataire, dans la mesure où le contrat de bail est lié à la chose louée et non à la personne du bailleur. Le locataire n'est pas prioritaire pour l'achat.
Par conséquent, en cas de vente, le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur-bailleur dans les mêmes conditions (sauf si le bien est vendu libre, et que le vendeur a adressé un congé pour vendre avec offre d'achat au locataire).
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