Faut-il constituer une SCI pour détenir votre immobilier professionnel ?
108 partages |
Un chef d'entreprise peut être amené à acquérir le local dans lequel il exploite son activité. La question du mode de détention de l'immobilier professionnel présente des enjeux à la fois juridiques, économiques et fiscaux. L'immeuble peut figurer au patrimoine professionnel ou dans le patrimoine privé de l'exploitant, par une détention en directe ou par le biais d'une société civile immobilière professionnelle dont il détiendra la quasi-totalité des parts.
Trouvez votre avocat droit immobilier
Premier rendez-vous gratuit
Si l'immobilier est détenu dans le patrimoine professionnel
Cela se traduit, du point de vue comptable par l'inscription de l'immeuble au bilan de l'entreprise et ce, que le local soit acquis par l'entrepreneur individuel ou par la société d'exploitation.
Avantages :
- La gestion est facilitée : tous les actifs sont rassemblés dans une même structure ;
- Les frais d'acquisition et les intérêts d'emprunt sont déductibles du résultat de l'entreprise ;
- L'inscription de l'immobilier à l'actif du bilan peut permettre au chef d'entreprise de bénéficier d'un abattement spécifique sur la valeur des immeubles au moment de la transmission à titre gratuit de l'entreprise (Pacte Dutreil) ;
- L'entrepreneur pourra amortir les constructions, ce qui signifie qu'il pourra déduire du résultat annuel, une somme correspondant à une fraction de la valeur de l'immeuble en fonction de la durée d'utilisation de celui-ci.
Inconvénients :
- La transmission de l'entreprise est plus compliquée ;
- L'inscription de l'immeuble augmente la valeur de l'actif du bilan, ce qui rend plus coûteuse la vente de l'entreprise ;
- Si le chef d'entreprise décide de conserver l'immeuble, pour le louer, il devra le sortir du bilan, ce qui générera une taxation au titre des plus-values ;
- Si l'entreprise rencontre des difficultés, l'immobilier inscrit au bilan ne sera pas protégé de la liquidation et subira le même sort que le fonds de commerce en cas de redressement ou de liquidation judiciaire. Toutefois le local qui sert de résidence principale est insaisissable de droit.
SI l'immobilier est détenu dans le patrimoine privé
La SCI est composée d'au moins deux associés. La SCI n'a pas besoin d'un capital minimum lors de sa constitution. La responsabilité des associés est illimitée, au prorata de leur participation dans le capital social. La SCI est en principe soumise à l'impôt sur le revenu, mais dispose d'une option pour l'impôt sur les sociétés. Quant à la gestion de la SCI, elle est confiée à un gérant, personne physique ou morale, associé ou non. La société civile immobilière (SCI) met alors l'immeuble acquis à la disposition de l'entreprise au moyen d'un bail.
Inconvénients :
- Les frais d'acquisition et les intérêts d'emprunts ne sont pas déductibles du résultat de l'entreprise.
- L'immeuble n'est pas amortissable.
Avantages :
- L'immeuble professionnel est en principe à l'abri d'une procédure qui affecterait l'entreprise.
- Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
- En cas de vente et sous réserve d'option à l'impôt sur le revenu, l'imposition sur les plus-values est celle des particuliers : exonération complète après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).
- Lorsque la société est soumise à l'IS, ses plus-values immobilières sont considérées comme des résultats classiques.
- La SCI peut constituer un outil de gestion du patrimoine professionnel facilitant sa transmission au profit de ses enfants. L'intégration des nouveaux associés peut se faire à l'aide de la cession de parts sociales de la SCI. Il est alors possible de profiter des abattements offerts pour les donations, afin de diminuer la base imposable. De plus, il est envisageable de recourir au démembrement de propriété, c'est-à-dire, de ne donner que la nue-propriété tout en conservant l'usufruit (le droit de jouir et de percevoir les revenus). La valeur de la nue-propriété est plus faible que la valeur de la pleine propriété.
- L'entrepreneur se constitue un patrimoine immobilier à travers la SCI sans devoir payer personnellement les coûts et dépenses des biens. Le coût des travaux et les remboursements de crédit sont déduits des bénéfices de la SCI alors que les loyers versés sont déductibles des revenus de l'activité professionnelle. Attention : Les loyers ne sont déductibles que s'ils sont conformes au prix du marché.
- Lorsque la SCI réalise un déficit, les associés peuvent reporter ce déficit foncier sur leur déclaration afin de faire diminuer le montant de leur revenu foncier et d'imputer une partie du déficit sur l'ensemble de leur revenu global.
Une question en Nos avocats vous répondent gratuitement | 83%de réponse |
Aller plus loin
Il est vrai que la société civile immobilière présente de nombreux avantages, surtout au niveau de la transmission des parts et de sa fiscalité, mais il faut aussi...
La société civile immobilière (sci) est normalement soumise à l’impôt sur le revenu, cependant, vous pouvez opter pour l’impôt sur les sociét...
Une société civile immobilière (sci) est une structure juridique constituée de deux personnes au minimum. la sci permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. le...
Voir plus de contenus
Une question en droit immobilier ?
Des avocats vous répondent gratuitement sur Alexia.fr
Questions résolues
À 100 mètre de chez moi se trouve une salle des fêtes improviser ( des locaux d'entreprise désinfecter transformée en salle de fête) depuis…
Résolue par Maître DAHAN
Est ce qu'une agence immobilière a le droit de m'interdire pendant ou après la période du compromis de vente de contacter les vendeurs à…
Résolue par Maître DAHAN
J'ai récemment visité un appartement à louer avec une agence immobilière à grenoble. un des biens qu'elle m'a fait visiter m'à plus ; j'ai décidé…
Résolue par Maître GARCIA
Mon locataire ne me paye pas la totalite du loyer depuis 18 mois (elle a ete reguliere pendant 7 ans) et elle cumule aujourd'hui 978€ de…
Résolue par Maître DA COSTA GOMES
Je repose ma demande faite il y a 8 jours: j'ai acheté une propriété et quelques mois plus tard, je m'aperçois qu'il y a des…
Résolue par Maître Marotte
Avocats les plus actifs
* Durant les 60 dernièrs jours
Continuer sans accepter
Votre choix concernant les cookies
Nous utilisons des cookies pour optimiser les fonctionnalités du site et vous offrir la meilleure expérience possible.
Réglage personnalisé
Accepter
Nécessaire
Les cookies nécessaires contribuent à rendre un site web utilisable en activant des fonctions de base comme la navigation de page et l'accès aux zones sécurisées du site web. Le site web ne peut pas fonctionner correctement sans ces cookies.
Marketing
Les cookies marketing sont utilisés pour effectuer le suivi des visiteurs au travers des sites web. Le but est d'afficher des publicités qui sont pertinentes et intéressantes pour l'utilisateur individuel et donc plus précieuses pour les éditeurs et annonceurs tiers.
Liste des cookies marketing utilisés :
En savoir plusGoogle Analytics
_gat* | __utm* | _ga* | _gid
Avec Google Analytics, nous mesurons comment vous utilisez nos sites, comment vous avez trouvé notre site et si vous rencontrez des erreurs. Nous utilisons ces données pour améliorer notre site.
Maximum 12 mois
En savoir plusGoogle Tag Manager
_dc_gtm_UA* | _gcl*_sc*
Avec Google Tag Manager, nous pouvons placer et gérer d'autres cookies sur le site web.
Maximum 12 mois
En savoir plusGoogle Ads
_dc_gtm_UA* | _gcl*_sc*
Ces cookies gardent la trace des pages que vous consultez. Cela nous permet de vous montrer des annonces pertinentes sur Google et ses partenaires et de mesurer l'efficacité de nos campagnes.
Maximum 3 mois
En savoir plusBing
MSCC | MUID | MUIDB | SRCHD | SRCHHPGUSR | SRCHUID | SRCHUSR | _uetsid
Ces cookies gardent la trace des pages que vous consultez. Cela nous permet de vous montrer des annonces pertinentes sur Bing et ses partenaires et de mesurer l'efficacité de nos campagnes.
Maximum 3 mois
En savoir plusFacebook
_fbp* | _fbc*
Ces cookies permettent d’afficher des annonces publicitaires personnalisées (ciblage et reciblage publicitaire), mesurer l’efficacité de nos campagnes Facebook et analyser le fonctionnement du site.
Maximum 3 mois
Paramétrer
Enregistrer