Le contrat de bail d'habitation

Le contrat de bail d'habitation (suite)

Risques encourus en cas d'absence de bail écrit :

Bien que la loi du 6 juillet 1989 impose un écrit, une location verbale reste, en principe, valable, mais cette situation crée de nombreuses difficultés et ne profite pas au propriétaire. e propriétaire comme le locataire, sont en droit d'exiger, à tout moment, l'établissement d'un bail écrit.

En l'absence d'un bail écrit, le propriétaire ne pourra invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les lieux ; il ne pourra pas non plus augmenter le loyer.

Location : comment établir l'état des lieux locatif ?

Un décret n° 2616-382 du 30 mars 2016 (JO du 31 mars 2016) précise les modalités d'établissement de l'état des lieux (entrée et sortie) et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.

Ce texte s'applique aux locations vides, meublées, aux colocations, ainsi qu'aux sous-locations. Il est entré en vigueur le 1er juin 2016.

Quel est son contenu minimum de l'état des lieux locatif ?

L'état des lieux comporte la description du logement et, en cas de location meublée, celle des meubles et équipements privatifs mentionnés au contrat de bail.

A l'entrée et à la sortie du logement, l'état des lieux doit comporter au moins les informations obligatoires suivantes :

-le type d'état des lieux (d'entrée ou de sortie),

-sa date d'établissement,

-la localisation du logement,

-le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur,

-le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux,

-le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie,

-le nombre et la destination des clés (quelles portent elles ouvrent) ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun,

-pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement (il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images),

-la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

Etat des lieux en bail d'habitation

A la sortie du logement, cet état des lieux comporte en outre :

-l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire,

-la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée

-et, éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Quelles formes doit revêtir l'état des lieux locatif ?

L'état des lieux peut être établi soit sur un support papier soit sous forme électronique. Il est remis soit en mains propres soit par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

Il doit permettre la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie. Il peut être réalisé sur un ou plusieurs documents ayant la même présentation.

Peut-on prévoir à l'avance les frais éventuels de remise en état du logement au départ du locataire ?

Sous certaines conditions, les parties au contrat de location sont autorisées à se référer à une grille de vétusté permettant de définir " l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ".

Il n'existe pas de grille de vétusté officielle mais des grilles de vétusté auxquelles les parties peuvent se référer en l'annexant au contrat de bail (et non à l'état des lieux) afin de lui donner une valeur contractuelle.

Les parties au contrat de location peuvent choisir une grille de vétusté parmi celles déjà établies par les bailleurs sociaux ou celles ayant fait l'objet d'un accord collectif local. Ces grilles peuvent être utilisées même si le logement loué ne relève pas du secteur locatif régi par l'accord.

Dans tous les cas, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Contenu du bail d'habitation

• le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire,
• la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement,
• la description du logement et de ses annexes (cave, garage) et la surface habitable du logement,
• l'énumération des parties communes,
• la destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel,
• le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle,
• le montant du dépôt de garantie le cas échéant.

- Clauses facultatives :

Par exemple, le bail peut comporter une durée de location plus longue que la durée minimum légale. Le propriétaire peut exiger qu'un tiers se porte caution pour garantir le paiement des loyers et charges.

- Clauses interdites :

Certaines clauses sont interdites. Même si elles figurent dans le contrat, elles sont nulles ; c'est notamment le cas de toute clause qui :

• impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus du dépôt de garantie, du mois de loyer payé d'avance et de la moitié de la rémunération du professionnel intervenu dans la transaction,
• oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables,
• impose au locataire la souscription d'une assurance habitation auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire,
• impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique,
• prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immueble,
• prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs,
• interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle,
• interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui,
• fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance,
• prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement,
• prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans si le bailleur est une personne physique et 6 ans si le bailleur est une personne morale.