Congé d'un bien immobilier acquis loué : attention aux délais
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Les délais pour donner congé d'un appartement ou d'une maison acquis occupé par un locataire ont été augmentés depuis la loi ALUR et viennent d'être clarifiés par la loi MACRON du 6 août 2015. Il faut distinguer entre le " congé pour vendre " et le " congé pour reprise ".
- Congé pour vendre : quand peut-on donner congé ?
- Si la fin du contrat de location (également appelé " le terme ") intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le congé ne pourra être délivré qu'à l'issue du renouvellement du bail en cours.
Exemple : M. T. a acquis de M. S aux termes d'un acte reçu le 10 août 2019, un bien loué à Mme A. dont le terme du contrat de bail est le 10 juillet 2021. M. T. devra attendre la fin du renouvellement du bail et ne pourra donc délivrer un congé pour vendre avant le 10 juillet 2024 (le congé devant être délivré six mois avant la fin du bail renouvelé ici le 10 janvier 2024).
2. Si le terme du contrat de location intervient plus trois ans après la date d'acquisition, c'est ainsi le cas lorsque le bailleur n'est pas une personne physique mais une personne morale (SCI par exemple, la durée des baux étant alors de six ans et non trois ans) le bailleur pourra donner congé à la fin du bail en cours.
Exemple : M. C. achète de la SCI DU PONT, un bien loué à Mme D. aux termes d'un acte reçu le 10 août 2020, dont le terme est le 10 juillet 2024. M. C. pourra délivrer un congé pour vendre à Mme D. à l'issue du bail en cours, soit le 10 janvier 2024 au plus tard.
Congé d'un bien immobilier acquis loué : attention aux délais (suite)
Congé pour reprise pour habiter : à quel moment donner congé au locataire ?
- Si la fin du contrat de location intervient moins de deux ans après la date d'acquisition, le bailleur ne pourra délivrer un congé pour reprise que passé un délai de deux ans après la date de son acquisition.
Exemple : M. C. a acquis de M. D. aux termes d'un acte reçu le 10 août 2022 un bien loué à M. F., dont le terme du contrat de bail est le 10 juillet 2024. M. C. devra attendre deux années soit le 10 août 2024 pour délivrer un congé pour reprise.
- Si le terme du contrat de location intervient plus de deux ans après la date d'acquisition, le congé pourra être délivré à l'issue du bail en cours.
Exemple : M. H. a acquis de M. R. aux termes d'un acte reçu le 10 août 2022, un bien loué à M. K. dont le terme du contrat de bail est le 10 septembre 2024. M. H. pourra donc délivrer son congé pour reprise six mois avant la fin du bail en cours, soit le 10 mars 2024 au plus tard.
Congé pour reprendre ou pour vendre : attention
Tout congé pour vente ou reprise délivré par le bailleur depuis le 1er janvier 2018, doit être accompagné d'une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire. Textes : article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et arrêté du 13 décembre 2017.
Les dangers du congé pour vendre délivré au locataire :
Le prix de vente d'un logement libre est plus élevé que le prix d'un logement occupé. Pour le vendeur, il est plus intéressant de vendre son bien en ayant donné congé à son locataire. Or, donner congé est un acte technique, réalisable à certaines conditions, en respectant un formalisme complexe.
Comment donner un congé pour vendre à son locataire ?
Contrairement au locataire qui peut, moyennant préavis, résilier son bail avant son terme, le congé pour vendre délivré par le bailleur ne peut pas prendre effet en cours de bail. Il doit être donné pour la fin du bail ou son renouvellement, voir depuis la loi ALUR de 2014 à compter du terme de son premier renouvellement si le bien vendu avait été acquis précédemment occupé. L'analyse de la situation se règle donc au cas par cas.
Le congé doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier au moins 6 mois avant le terme du bail, avec un contenu précis (indication du prix de vente et rappel des textes légaux par exemple).
Absence de congé ou congé illégal : quelles sont les sanctions ?
Les sanctions de l'absence de congé ou d'un congé pour vendre illégal sont diverses selon les situations : maintien dans les lieux et/ou dommages-intérêts au profit du locataire. Il est conseillé de notifier le congé par acte d'huissier qui offre une sécurité plus grande que la lettre recommandé avec avis de réception.
A noter que le congé pour reprise délivré par le bailleur afin d'y habiter ou de faire habiter le logement par une personne de sa famille.
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