Un permis de construire frauduleux ne peut pas être régularisé !
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Le Conseil d'Etat a récemment rendu une décision particulièrement intéressante en matière de permis de construire qui n'a pas manqué de faire l'actualité (Conseil d'Etat, 18 décembre 2024, n° 490711).
Cette décision apporte des précisions concernant les modalités de régularisation des autorisations d'urbanisme.
L'on sait désormais que l'annulation d'un permis de construire est de plus en plus rare.
En effet, le code de l'urbanisme regorge de nombreux dispositifs qui permettent la régularisation des autorisations d'urbanisme irrégulières, notamment sous l'impulsion du juge.
Ainsi, dans le cas d'un recours contentieux, le permis de construire peut décider de sursoir à statuer et inviter le bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme à régulariser le permis de construire selon des modalités précises et dans un délai déterminé.
Le Conseil d'Etat avait déjà estimé qu'un permis de construire frauduleux ne pouvait pas être régularisé par ce biais.
Toutefois, jusqu'à présent, le Conseil d'Etat n'avait pas encore statué sur le cas des autorisations frauduleuses en matière de permis de construire modificatif.
Le Conseil d'Etat a indiqué qu'une décision obtenue par fraude ne peut pas être régularisée par l'obtention d'un permis de construire modificatif.
Qu'est ce qu'un permis de construire obtenu par fraude ?
Souvent, les autorisations d'urbanisme sont irrégulières car elles méconnaissent les règles d'urbanisme applicables.
Il en est ainsi lorsque le permis de construire est contraire aux dispositions du code de l'urbanisme (règlement national d'urbanisme, loi littoral...).
De même, le permis de construire est illégal s'il ne respecte pas les dispositions du plan local d'urbanisme.
C'est le cas par exemple si les règles de hauteur ou d'implantation ne sont pas respectées.
Ces irrégularités peuvent faire l'objet d'une demande de permis de construire modificatif afin de les régulariser.
Toutefois, certains permis de construire peuvent être illégaux en raison de leur caractère frauduleux.
En droit, l'existence d'une fraude sera caractérisée s'il résulte de la demande de permis de construire que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des man?uvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme.
En d'autres termes, deux éléments sont à prendre en compte :
- Un élément matériel, qui consiste en la production de faux éléments à l'administration (situation du terrain, faux permis de la construction d'origine, plans erronés...) ;
- Un élément intentionnel, qui consiste en la volonté de tromper sciemment l'administration afin d'obtenir le permis de construire.
Il faut donc retenir que la fraude existe si le pétitionnaire a, volontairement, apporté des éléments erronés à l'administration, sans lesquels il n'aurait pas été en mesure d'obtenir l'autorisation d'urbanisme au regard des règles applicables.
Le Conseil d'Etat est donc venu précisé que les permis de construire obtenus par fraude ne peuvent pas faire l'objet d'un permis de construire modificatif visant à les régulariser.
Un permis de construire frauduleux ne peut pas être régularisé par un permis de construire modificatif
Dans sa décision du 18 décembre 2024, le Conseil d'Etat a considéré que "lorsqu'un permis de construire a été obtenu par fraude, l'illégalité qui en résulte n'est pas de nature à être régularisée par la délivrance d'un permis de construire modificatif" (Conseil d'Etat, 18 décembre 2024, n° 490711).
Par cette décision, le Conseil d'Etat a fait application de l'adage fraus omnia corrumpit, soit "la fraude corrompt tout".
Il estime donc que la fraude est de nature à vicier intrinsèquement le permis de construire de sorte qu'il n'est pas possible de le régulariser.
Il faut noter qu'en raison de la fraude :
- L'administration pourra retirer le permis de construire initial sans aucune condition de délai ;
- Pour régulariser son projet, le porteur de projet devra déposer une nouvelle demande de permis de construire et obtenir un nouveau permis de construire.
Or, sur ce dernier point, il y a lieu de s'interroger, selon la nature de la fraude, sur la réelle possibilité du demandeur d'obtenir un nouveau permis de construire.
En effet, la fraude initiale existant en raison de l'impossibilité pour le demandeur d'obtenir le permis de construire sans la transmission d'informations erronées auprès de l'administration.
Il convient donc de tenir compte de cette actualité jurisprudentielle concernant les modalités de régularisation des permis de construire.
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