Fermer X
Se connecter
Mot de passe oublié
Vous êtes avocats ?
Inscrivez-vous gratuitement
10 mises en relation offertes
Créer mon compte avocat
Fiche pratique rédigée par Maître Ludovic GIUDICELLI
Maître GIUDICELLI

Un permis de construire frauduleux ne peut pas être régularisé !

Urbanisme / Permis de construire / Par Maître GIUDICELLI, Avocat, Publié le 17/01/2025 à 17h04
100
partages

Le Conseil d'Etat a récemment rendu une décision particulièrement intéressante en matière de permis de construire qui n'a pas manqué de faire l'actualité (Conseil d'Etat, 18 décembre 2024, n° 490711).

Cette décision apporte des précisions concernant les modalités de régularisation des autorisations d'urbanisme.

L'on sait désormais que l'annulation d'un permis de construire est de plus en plus rare.

En effet, le code de l'urbanisme regorge de nombreux dispositifs qui permettent la régularisation des autorisations d'urbanisme irrégulières, notamment sous l'impulsion du juge.

Ainsi, dans le cas d'un recours contentieux, le permis de construire peut décider de sursoir à statuer et inviter le bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme à régulariser le permis de construire selon des modalités précises et dans un délai déterminé.

Le Conseil d'Etat avait déjà estimé qu'un permis de construire frauduleux ne pouvait pas être régularisé par ce biais.

Toutefois, jusqu'à présent, le Conseil d'Etat n'avait pas encore statué sur le cas des autorisations frauduleuses en matière de permis de construire modificatif.

Le Conseil d'Etat a indiqué qu'une décision obtenue par fraude ne peut pas être régularisée par l'obtention d'un permis de construire modificatif.

Trouvez votre avocat droit de l'urbanisme
Premier rendez-vous gratuit

Qu'est ce qu'un permis de construire obtenu par fraude ?

Souvent, les autorisations d'urbanisme sont irrégulières car elles méconnaissent les règles d'urbanisme applicables.

Il en est ainsi lorsque le permis de construire est contraire aux dispositions du code de l'urbanisme (règlement national d'urbanisme, loi littoral...).

De même, le permis de construire est illégal s'il ne respecte pas les dispositions du plan local d'urbanisme.

C'est le cas par exemple si les règles de hauteur ou d'implantation ne sont pas respectées.

Ces irrégularités peuvent faire l'objet d'une demande de permis de construire modificatif afin de les régulariser.

Toutefois, certains permis de construire peuvent être illégaux en raison de leur caractère frauduleux.

En droit, l'existence d'une fraude sera caractérisée s'il résulte de la demande de permis de construire que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des man?uvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme.

En d'autres termes, deux éléments sont à prendre en compte :

  • Un élément matériel, qui consiste en la production de faux éléments à l'administration (situation du terrain, faux permis de la construction d'origine, plans erronés...) ;
  • Un élément intentionnel, qui consiste en la volonté de tromper sciemment l'administration afin d'obtenir le permis de construire.

Il faut donc retenir que la fraude existe si le pétitionnaire a, volontairement, apporté des éléments erronés à l'administration, sans lesquels il n'aurait pas été en mesure d'obtenir l'autorisation d'urbanisme au regard des règles applicables.

Le Conseil d'Etat est donc venu précisé que les permis de construire obtenus par fraude ne peuvent pas faire l'objet d'un permis de construire modificatif visant à les régulariser.

Un permis de construire frauduleux ne peut pas être régularisé par un permis de construire modificatif

Dans sa décision du 18 décembre 2024, le Conseil d'Etat a considéré que "lorsqu'un permis de construire a été obtenu par fraude, l'illégalité qui en résulte n'est pas de nature à être régularisée par la délivrance d'un permis de construire modificatif" (Conseil d'Etat, 18 décembre 2024, n° 490711).

Par cette décision, le Conseil d'Etat a fait application de l'adage fraus omnia corrumpit, soit "la fraude corrompt tout".

Il estime donc que la fraude est de nature à vicier intrinsèquement le permis de construire de sorte qu'il n'est pas possible de le régulariser.

Il faut noter qu'en raison de la fraude :

  • L'administration pourra retirer le permis de construire initial sans aucune condition de délai ;
  • Pour régulariser son projet, le porteur de projet devra déposer une nouvelle demande de permis de construire et obtenir un nouveau permis de construire.

Or, sur ce dernier point, il y a lieu de s'interroger, selon la nature de la fraude, sur la réelle possibilité du demandeur d'obtenir un nouveau permis de construire.

En effet, la fraude initiale existant en raison de l'impossibilité pour le demandeur d'obtenir le permis de construire sans la transmission d'informations erronées auprès de l'administration.

Il convient donc de tenir compte de cette actualité jurisprudentielle concernant les modalités de régularisation des permis de construire.

Fiche pratique rédigée par Maître Ludovic GIUDICELLI
Maître GIUDICELLI
Une question en droit de l'urbanisme ?
Nos avocats vous répondent gratuitement
83%de réponse
Aller plus loin
Peuvent être. par maître giudicelli · un permis de construire frauduleux ne peut pas être régularisé ! comment concilier les projets photovoltaïques et la...
Le 27/10/2012 j'ai obtenu un permis de construire pour transformer un grange en chambres d'hôtes. ce projet n'étant plus d'actualité, j'ai demandé l'annulation du...
Chez onet , ayant perdu un chantier ils ne me proposent pas un autre et me font des fiches de paye à zéro depuis bientôt 3 ans . ceci malgré mes relances que je reste...
Une question en droit de l'urbanisme ?
Des avocats vous répondent gratuitement sur Alexia.fr
Posez votre question

Questions résolues

J'ai un terrain de loisir, je voudrais savoir si je peux laisser ma caravane, je n'y habite pas dedans , je la laisse car je ne peux la…
Résolue par Maître Rousseau
Maître les eaux usées et les excréments passe en dessous de mon appartement part une tuyauterie,il y a une plaque scellée devant ma ma porte sur le…
Résolue par Maître de Almeida Costa
Suite à la revision du plu, notre terrain a été classe en zone agricole alors qu'il y a des fondations (emprise et un mur) d'une maison qui a…
Résolue par Maître MANCHES
Deux petites questions: 1. un voisin peut faire opposition à une acceptation par la mairie d'une déclaration préalable de travaux ?(agrandissement…
Résolue par Maître DA COSTA GOMES
J'habite dans une zone résidentielle d'une petite commune de l'ain (avouzon), qui sans être un lotissement, reste un quartier de…
Résolue par Maître DAHAN

Avocats les plus actifs

1
Maître YVAN BELIGHA
Maître YVAN BELIGHA
25 problèmes résolus*
2
Maître Maturin PETSOKO
Maître Maturin PETSOKO
21 problèmes résolus*
3
Maître Dahbia YAHIAOUI
Maître Dahbia YAHIAOUI
3 problèmes résolus*
4
Maître Ariel DAHAN
Maître Ariel DAHAN
2 problèmes résolus*
5
Maître Michael Mils
Maître Michael Mils
2 problèmes résolus*

* Durant les 60 dernièrs jours

Continuer sans accepter
Votre choix concernant les cookies
Nous utilisons des cookies pour optimiser les fonctionnalités du site et vous offrir la meilleure expérience possible.
Réglage personnalisé
Accepter
Nécessaire
Les cookies nécessaires contribuent à rendre un site web utilisable en activant des fonctions de base comme la navigation de page et l'accès aux zones sécurisées du site web. Le site web ne peut pas fonctionner correctement sans ces cookies.
Marketing
Les cookies marketing sont utilisés pour effectuer le suivi des visiteurs au travers des sites web. Le but est d'afficher des publicités qui sont pertinentes et intéressantes pour l'utilisateur individuel et donc plus précieuses pour les éditeurs et annonceurs tiers.
Liste des cookies marketing utilisés :
En savoir plusGoogle Analytics
_gat* | __utm* | _ga* | _gid
Avec Google Analytics, nous mesurons comment vous utilisez nos sites, comment vous avez trouvé notre site et si vous rencontrez des erreurs. Nous utilisons ces données pour améliorer notre site.
Maximum 12 mois
En savoir plusGoogle Tag Manager
_dc_gtm_UA* | _gcl*_sc*
Avec Google Tag Manager, nous pouvons placer et gérer d'autres cookies sur le site web.
Maximum 12 mois
En savoir plusGoogle Ads
_dc_gtm_UA* | _gcl*_sc*
Ces cookies gardent la trace des pages que vous consultez. Cela nous permet de vous montrer des annonces pertinentes sur Google et ses partenaires et de mesurer l'efficacité de nos campagnes.
Maximum 3 mois
MSCC | MUID | MUIDB | SRCHD | SRCHHPGUSR | SRCHUID | SRCHUSR | _uetsid
Ces cookies gardent la trace des pages que vous consultez. Cela nous permet de vous montrer des annonces pertinentes sur Bing et ses partenaires et de mesurer l'efficacité de nos campagnes.
Maximum 3 mois
_fbp* | _fbc*
Ces cookies permettent d’afficher des annonces publicitaires personnalisées (ciblage et reciblage publicitaire), mesurer l’efficacité de nos campagnes Facebook et analyser le fonctionnement du site.
Maximum 3 mois
Paramétrer les cookies
Enregistrer