Décision de préemption et référé suspension

Intérêt du référé suspension contre une décision de préemption

Lorsqu'un

bien immobilier est soumis au droit de préemption urbain, régi par le code de l'urbanisme

(articles L. 210-1, L. 211-1, L. 213-1, R. 211-1 et R. 213-1 et suivants), la

purge de cette prérogative doit être effectuée, sous peine de nullité de la

vente, grâce à la souscription d'une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) au

guichet unique que constitue la mairie du lieu du bien.

Sauf demande

d'une des pièces complémentaire exhaustivement listées et/ou d'une visite du

bien mis en vente, le titulaire du droit de préemption dispose d'un délai de

deux mois pour notifier sa décision.

Dans l'hypothèse

où la prérogative est mise en oeuvre, la décision de préemption a pour effet d'opérer

une substitution entre l'autorité préemptrice et l'acquéreur pressenti, de

manière ferme si la décision est aux prix et conditions de la DIA, ou d'ouvrir une

procédure en fixation judiciaire de prix devant le Juge de l'expropriation

si le prix offert par l'autorité préemptrice est inférieur à celui mentionné dans

la DIA et que le propriétaire ne l'a pas accepté (sachant que le prix fixé par

le Juge de l'expropriation .

En tout

état de cause, l'acquéreur pressenti est écarté du processus de cession, de

sorte qu'il dispose d'un intérêt à agir à l'encontre de la décision de préemption.

Pareillement,

le propriétaire, que la décision de préemption soit au prix ou non, peut

contester la décision de préemption devant le Juge administratif.

Surtout, l'un

ou l'autre de ces requérants, voire les deux, se trouve dans une situation

délicate du fait de la préemption et qui justifie qu'une procédure d'urgence

soit engagée, une requête en référé suspension peut être opportune.

Déposée concomitamment

au recours au fond, la requête en référé suspension conduira le Juge des

référés à statuer dans un délai très court de l'ordre de quelques semaines.

En d'autres

termes, les parties pourront obtenir rapidement une ordonnance tranchant le

litige de manière temporaire.

condition d'urgence

Le demandeur

devra classiquement faire état d'une urgence à obtenir la suspension des effets

de l'acte déféré et de moyens de nature à démontrer qu'il existe un doute

sérieux quant à sa légalité.

A ce titre,

le propriétaire pourra par exemple se prévaloir des difficultés qu'il endure du

fait de l'absence de perception rapide du prix de vente et l'acquéreur évincé du

retard pris dans la réalisation du projet qu'il ambitionne d'exécuter sur le

terrain préempté.

De fait, le

Juge administratif a décelé une présomption d'urgence au bénéfice de l'acquéreur

évincé, ce qui renverse la charge de la preuve (CE, 13 novembre 2002, req. n°248851).

Effets de la suspension

S'agissant

des conséquences de la suspension, le Conseil d'Etat a considéré que : "non

seulement de faire obstacle à la prise de possession au transfert de propriété

du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de

préemption mais également de permettre aux signataires de la promesse de vente

de mener la vente à son terme" (CE, 23 juillet 2003, req. n°254837).

Toutefois, cette

solution, qui ne vaut que si le Juge des référés n'a pas expressément exclu la faculté

de réitérer la promesse de vente entre les parties initiales, a été tempérée

récemment en ce sens que le Conseil d'Etat a indiqué que le Juge des référés devait

apprécier l'intérêt qui, selon l'autorité administrative, s'attache à la

préservation du bien préempté au regard de l'intérêt corrélatif du propriétaire

et/ou de l'acquéreur évincé d'obtenir la poursuite de l'opération (CE, 4 avril

2018, req. n°412423).

Nonobstant cet

arrêt, il apparaît utile pour le propriétaire et l'acquéreur évincé de saisir

le Juge des référés dans la perspective de la suspension des effets de la

décision de préemption, ce qui devra éclairer les parties sur la situation à la

lecture de l'ordonnance rendue en urgence.