Les recours en cas de loyers impayés

La première étape : récupération des loyers impayés par la mise en demeure

Le propriétaire peut adresser une lettre de mise en demeure au locataire en recommandé avec accusé de réception. Ce dernier dispose d'un délai de 8 jours pour se manifester et régulariser la situation. Le propriétaire doit aviser dans le même temps la caution du défaut de paiement.

Si le locataire bénéficie d'une allocation logement, le bailleur a obligation de prévenir la CAF dans les meilleurs délais afin qu'elle enclenche une procédure pour impayés.

En cas d'absence de réponse ou de refus du locataire, le propriétaire doit envoyer une demande de paiement par lettre recommandée avec accusé de réception à la caution.

Il est à noter que même si un propriétaire ne remplit pas ses propres obligations en vertu du bail de location, le locataire n'est pas en droit de suspendre le paiement de ses loyers sans autorisation du juge.

La deuxième étape : la résiliation du contrat de bail avec le commandement de payer

Si le locataire ou la caution ne se sont pas manifestés et que le propriétaire estime ne plus pouvoir faire confiance au locataire, il peut demander outre le remboursement des loyers impayés, la résiliation du contrat de location afin de récupérer son logement. La procédure d'expulsion du locataire se déroule en plusieurs étapes.

La procédure de résiliation dépend de la présence ou non dans le contrat de bail d'une clause résolutoire. Il doit s'agir d'une clause prévoyant que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. En pratique cette clause existe dans la plupart des contrats de location. Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire.

Si le bail contient une clause résolutoire, le propriétaire peut faire appel a un huissier de justice qui va se déplacer au domicile du locataire pour lui adresser un commandement de payer précisant les sommes réclamées. Il s'agit d'une étape obligatoire pour mettre en oeuvre à la procédure d'expulsion ;

Le locataire a deux mois pour payer les sommes réclamées et les frais d'huissier.

Il s'agit de sa dernière chance de payer les sommes dues. S'il ne peut pas s'en acquitter, il peut demander des délais de paiement au juge ou demander

ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL).

La troisième étape : la saisie du tribunal pour constater la résiliation et prononcer l'expulsion

Après ce délai de deux mois, si le locataire n'a pas payé les sommes dues, le propriétaire peut saisir le Tribunal d'Instance dont dépend le logement pour qu'il constate que le bail est résilié et qu'il prononce l'expulsion.

La procédure d'expulsion doit être mise en oeuvre par un huissier. Le bailleur qui procède lui-même à l'expulsion d'un locataire est passible de 3 ans de prison et de 30 000 euros d'amende. Aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la période dite de trêve hivernale, allant du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante.