La cession du bail commercial
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Pour définir la cession du bail commercial il est préférable de définir au préalable ce qu'est un bail commercial. En effet il faut entendre par bail commercial le contrat de location de locaux ayant pour destination l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal sans distinction de nationalité. Ce contrat confère certains droits et garanties au locataire. La cession de bail commercial consiste donc pour un locataire à transmettre à un tiers le contrat de bail avec tous les droits et obligations qui s'y attachent. Il s'agit d'un simple changement de propriétaire du bail, le nouvel acquéreur devenant propriétaire du bail dans les mêmes conditions que le locataire sortant (le cédant).
Les conditions de cession du bail commercial
En matière de cession du bail commercial le principe est que le contrat de bail commercial ne peut interdire de manière absolue et générale à l'acquéreur du fonds de commerce de céder son droit au bail. Cependant certaines clauses contenues dans le contrat et des dispositions légales peuvent venir limiter ce droit.
Parmi les clauses pouvant restreindre la liberté de cession du bail commercial on peut citer :
- La clause imposant l'accord préalable du bailleur avant toute cession. Si le bailleur s'oppose à la cession du bail, le locataire peut saisir la juridiction compétente pour demander l'autorisation de céder son bail à charge pour lui d'apporter la preuve que le refus du bailleur est abusif.
- La clause imposant des formalités lors de la cession du bail telles l'obligation de passer devant un notaire, la présence du bailleur à la signature de la cession.
- Les baux commerciaux également prévoient dans le but de protéger le propriétaire une clause de solidarité entre le vendeur du fonds de commerce et son acquéreur à l'égard du bailleur pour le paiement des loyers et pour l'exécution des obligations contenues dans le contrat. La clause de solidarité prend fin à l'expiration du bail ou en cas de renouvellement du bail au profit de l'acquéreur sauf engagement contraire du cédant. Elle continue de produire son plein effet jusqu'à la fin du bail tacitement reconduit.
Pour invoquer le bénéfice de la clause de solidarité, le bailleur dispose de trois ans pour le faire à compter de la date de signature de la cession et en cas de loyers impayés il doit informer le cédant dans le délai d'un mois.
Par ailleurs la loi prévoit que la cession de bail commercial doit être portée à la connaissance du bailleur par voie d'huissier sans plus de précision. Cette formalité se trouve facilité si le bailleur a pris part à la signature du contrat de cession.
La loi confère un droit de préemption aux communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux ruraux, dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. Ainsi avant d'opérer toute cession de bail il faut vérifier si le local ne se trouve pas dans le périmètre concerné. Dans l'affirmative cédant
doit déposer une déclaration à la mairie. A défaut la vente sera frappée de nullité. La mairie dispose d'un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption ou non.
Les conséquences d'une cession de bail irrégulière
Un bail est irrégulièrement cédé lorsqu'il, n'a pas respecté les conditions de cession
contenues dans le contrat ou dictées par la loi.
La première sanction d'une cession de bail commercial irrégulière est son inopposabilité au bailleur. Cela entraîne de graves conséquences à l'égard du cédant et de l'acquéreur.
En ce qui concerne l'acquéreur, le propriétaire peut le considérer comme un occupant sans droit ni titre. Il peut à cet effet demander son expulsion, lui refuser le renouvellement du bail ou encore mettre immédiatement fin aux pourparlers tendant au renouvellement du bail.
Pour le cédant, tant qu'il n'a pas mis un terme au bail :
- Il est tenu de payer les loyers, s'il ne le fait pas le bailleur peut le poursuivre en paiement ;
- Il ne peut pas prétendre au renouvellement du bail faut d'une exploitation personnelle du fonds de commerce dans les lieux ;
- Il peut céder le bail à nouveau à un tiers ou au cessionnaire initial.
La seconde conséquence est l'extinction du bail d'une part par sa résiliation conformément aux clauses contractuelles ou par la saisine du juge à charge pour le bailleur de démontrer que le manquement revêt le caractère d'une gravité suffisante. D'autre part l'extinction peut résulter du refus de renouveler le bail commercial sans indemnité d'éviction en raison d'une cession irrégulière.
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