1. Le sort des biens immobiliers se décide devant un notaire
Les biens immobiliers vont être concernés par le divorce lorsque les deux époux en sont tous les deux propriétaires. N’entrent pas en compte dans le partage les biens propres de chacun des époux.
Le divorce donne lieu à la liquidation de la communauté, c’est-à-dire le partage des biens communs. Cette liquidation se fait devant notaire, et en général après le prononcé du divorce, sauf en cas de divorce amiable où l'acte de partage doit être joint à la convention.
Les époux ont le choix entre plusieurs solutions pour décider du sort d’un bien immobilier :
- la revente et le partage de la vente entre eux.
- l’attribution du bien immobilier à l’un des époux. En contrepartie, il rachète les parts de son ex-époux. Cette somme est appelée soulte.
- le régime d’indivision : les deux époux restent propriétaires du logement et la gestion reste commune.
2. Un délai d'un an pour achever la liquidation de la communauté
Après un divorce judiciaire, les ex-conjoints ont un an pour mettre fin aux opérations de liquidation. Dans le cas contraire, le notaire transmet au tribunal un procès-verbal de difficultés listant les points de désaccord. Le juge est ensuite chargé de trancher les conflits.
3. Un conflit sans fin peut nuire aux ex-époux
Un conflit pour la liquidation de la communauté, notamment quand elle concerne un bien immobilier, peut créer une situation défavorable aux ex-conjoints. Si le conflit perdure et qu’aucune solution n’est trouvée, le juge peut décider que le bien immobilier soit mis aux enchères pour ensuite procéder au partage. Une vente aux enchères suppose un prix de vente bien moins intéressant que si les ex-époux avaient trouvé un accord ensemble.
Il est désormais possible de demander au juge de statuer sur les conséquences patrimoniales du divorce lors de l'introduction de l'instance, en démontrant l'existence de désaccords persistants entre les époux sur ce sujet. La preuve de ces désaccords peut être rapportée par déclaration contresignée par avocat, par rapport notarié, ou par tous moyens.
4. Dans un divorce par consentement mutuel, tout est décidé par les époux avant le dépôt de la convention
Dans un divorce par consentement mutuel, ce sont les époux qui déterminent dans leur convention ce qu’il advient du ou des biens immobiliers qu’ils possèdent ensemble. S’ils choisissent l’attribution d’un bien immobilier à l’un d’eux ou la gestion en indivision, la décision doit être établie par un notaire. Il leur faudra ensuite faire rédiger et contresigner la convention de divorce par leurs avocats et la déposer, accompagnée de l'acte notarié relatif au bien immobilier, chez le notaire. C'est au moment de leur dépôt chez le notaire que la convention et les actes y étant joints acquerront date certaine et force exécutoire et produiront ainsi leurs effets.
5. Droit de partage : Vendre ou ne pas vendre avant le divorce ?
Avec la réforme du divorce de 2017, la règle selon laquelle le domicile conjugal devait être vendu avant le divorce est remise en question.
En effet, si il était commun que le fruit de la vente soit partagée verbalement, échappant ainsi au droit de partage, depuis cette réforme les avocats ont la responsabilité fiscale du partage.
En l'absence d'intervention du juge aux affaires familiales et du fait que la notion de partage verbale est soumise à interprétation (Réponse ministérielle DELNATE n°86792 JO AN du 13/06/2006 p.6208), les avocats doivent déclarer le produit de la vente immobilière dans la convention de divorce.
Il est donc préférable, dans la mesure du possible, de vendre après le divorce.
Si vous souhaitez vendre avant le divorce, demandez conseil à un avocat.
6. Le logement familial : l'attribution souvent décidée par le juge
Le logement familial est un cas particulier, puisqu'en cas de divorce contentieux, le juge va attribuer sa jouissance à l’un des époux au moment de l’audience de conciliation. C’est le plus souvent le parent qui a la garde des enfants qui va en bénéficier. Le juge doit préciser si cette jouissance se fait à titre gratuit ou à titre onéreux. Dans le second cas, l’autre époux se verra verser une indemnité d’occupation, comme dans un régime d’indivision.
Dans un divorce amiable, les époux peuvent décider d'un commun accord d'attribuer ce logement à l'un d'entre eux, à titre gratuit ou onéreux, pendant et même parfois à l'issue du divorce.
7. La gestion en indivision : une solution pour ne pas se précipiter
Dans le régime d’indivision, les deux ex-époux restent propriétaires du bien immobilier, jusqu’à sa revente. Le bien doit être sorti de la communauté, par le biais d'une convention d’indivision établie par le notaire.
Cette option peut être choisie par les époux en attendant de vendre ou si l’un des deux veut racheter les parts et qu’il n’en a pas encore les moyens financiers. Les ex-époux peuvent également décider si l’indivision sera pour une durée indéterminée ou une durée déterminée de cinq ans maximum. Il peut être déterminé dans cette convention que cette durée est reconduite tacitement.
Si la durée est déterminée et non reconductible, le partage est obligatoire lorsqu’elle se termine, par vente ou rachat.
8. Déterminez toutes les modalités de l'indivision dans la convention
Dans la convention d’indivision sont déterminées les modalités d’organisation. Il faut prévoir :
- l’éventuelle occupation du logement par l’un des ex-époux et fixer une indemnité d’occupation et ses modalités de paiement.
- la prise en charge des frais, des travaux d’entretien, etc.
- un accord sur la prise en charge des échéances de prêt.
- la répartition du prix sur la vente future.
9. Assurance du bien immobilier : pensez à prévenir la compagnie d'assurance
Pensez à l’assurance : il faut avertir la compagnie du changement de situation, si par exemple l’un d’eux garde le bien et qu’une nouvelle personne vient y vivre. Ce changement est indispensable pour que toutes les situations soient correctement couvertes.
Le divorce est également un motif de résiliation du contrat avant la date d’échéance. Prévenez votre compagnie d’assurance par lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois mois suivant la séparation.
10. Si l'un des époux conserve le bien immobilier, il reprend aussi le crédit qui s'y rattache
Si un des époux se voit attribuer un bien immobilier, il reprend à sa charge le crédit immobilier qui lui est éventuellement rattaché. Mais attention : si le prêt est aux deux noms, l’ex-conjoint reste solidairement engagé aux yeux de la banque. Celle-ci peut alors se retourner contre lui en cas d’impayé. Il vaut mieux demander à la banque une désolidarisation du prêt, pour que le contrat soit uniquement au nom du seul titulaire du bien immobilier.