Que veut dire cotitularité du bail ?
Solidarité ! Dès leur mariage, les époux deviennent automatiquement cotitulaires du bail de leur logement familial. Il suffit que l’appartement : - sert ou ait servi à l’habitation du couple : le simple fait que le local ait été par le passé, le lieu commun des deux époux suffit pour que s'applique le principe de cotitularité du bail (Civ. 3e, 31 mai 2006, n°04-16920). - et qu’il ne soit pas utilisé pour l’activité professionnelle ou commerciale d’un des deux époux. Ce principe est posé par l’article 1751 du code civil.A noter
Le locataire d'un appartement n'a pas l'obligation d'avertir son propriétaire de son mariage. La solidarité des époux jouera quoiqu'il arrive. Ainsi, le propriétaire pourra invoquer le principe de cotitularité du bail posé par l'article 1751 du code civil et demander le paiement de loyers impayés :
- à l'époux resté dans les lieux
- à l'époux ayant été autorisé à résider séparément
- aux deux époux (CA de Lyon 27 juin 2002)
En revanche, le locataire et son conjoint ne pourront pas se prévaloir des avantages de ce principe de cotitularité si le propriétaire n’était pas informé du mariage. Par exemple, ils ne pourront pas contester un congé adressé à un seul époux.
Quels sont les effets de cette cotitularité ?
Il y en a deux principaux :
- Chaque époux est tenu au paiement des loyers du logement familial en vertu de l’article 220 du code civil.
- Toutes les décisions concernant le bail, en particulier le congé, doivent être prises à deux, pour être valables. L'époux qui n'a pas participé à une décision pourra la contester.
Par ailleurs, le propriétaire doit avertir chaque époux, soit Madame ET Monsieur, des changements affectant le bail, tels :
- une proposition de renouvellement de bail avec augmentation de loyer
- un non renouvellement du bail
- une assignation en résiliation du bail
Exemple
Un avenant prorogeant le bail signé par un seul époux n’est pas opposable à son conjoint (Civ.3e, 25 septembre 2009, 01-01034). Toutefois, la jurisprudence a validé une proposition de renouvellement de bail avec augmentation de loyer adressée à « Madame ou Monsieur » par lettre recommandée car l’accusé de réception avait été signé par les deux époux (Civ.3e, 2 fevrier 2000, 97-18924).
Faut- il réellement habiter ensemble pour être cotitulaires du bail ?
Non! L’occupation effective des lieux n’a pas d’incidence.
Il suffit que les époux aient un jour vécu ensemble dans les lieux loués pour que le principe de solidarité s'applique. Peu importe qu’ils se soient séparés par la suite (Civ2e, 3 mai 2005, pourvoi n°04-16909).
Cela veut dire qu’en pratique un des époux ne pourra pas se décharger du loyer sous prétexte qu’il avait quitté les lieux avant le divorce (Civ.1ere, 4 novembre 2009, pourvoi 08-15929). Il reste solidaire en cas de loyers impayés.
Faut-il prévenir son propriétaire en cas de séparation ?
Non, ce n’est pas obligatoire.
- Si le bail est au nom des deux époux et qu’ils souhaitent quitter les lieux, ils doivent tous les deux donner congé à leur propriétaire (ou au syndic), soit en envoyant une lettre recommandée avec leurs deux signatures, soit par deux lettres distinctes. A défaut, la validité du congé sera juridiquement contestable par l’époux qui n’y a pas participé et par le propriétaire.
- Si le bail était au nom d’un seul époux et que le propriétaire ignorait l’existence du conjoint, le congé adressé par le locataire au bailleur sera valable.
Attention !
Le congé adressé au bailleur par l’un des époux est efficace pour lui, mais n’est pas opposable à son conjoint qui garde sa qualité de locataire (Civ.3e, 19 juin 2002 n° 00-20543). En pratique, cela signifie que l’époux qui n’a pas donné congé pourra le contester pour rester dans les lieux.
Solidaires jusqu'à quand ?
Jusqu’à ce que le divorce soit définitif et opposable au tiers. Ce qui veut dire que ni la séparation de fait (même autorisée par le juge), ni l’engament d’une procédure de divorce ne met fin à la solidarité aux yeux de la loi. Elle ne cesse qu'au jour de la retranscription du jugement ou de la convention de divorce sur les registres d’état civil.
En pratique, cette formalité de retranscription peut être longue. A la suite d'un divorce judiciaire en particulier, il faudra compter 1 à 3 mois selon les tribunaux, puisque l'avocat en charge de la retranscription devra d'abord recevoir le jugement.
Attention !
Le divorce n'entraine pas la résiliation automatique du bail ! Il faut impérativement que les deux époux adressent une lettre de résiliation du bail en recommandé avec accusé de réception à leur propriétaire, avec leurs deux signatures.
Qui décide du sort de l'appartement avant le divorce ?
A l’amiable, ce sont les époux qui doivent préciser le sort du logement familial dans la convention de divorce : qui reste ? qui part ? A quelles conditions ? etc.
En cas de désaccord, c'est le juge qui sera chargé de l'attribution.
Le juge prendra en compte les « intérêts sociaux et familiaux en cause ». En pratique, l’époux qui a la garde de l’enfant ou qui est susceptible d'avoir le plus de difficultés à se reloger obtient souvent l’attribution du droit au bail. Le juge est complètement libre dans son choix ( Civ.1e, 10 décembre 1962, Bull.Civ.I, n°528).
Celui qui a signé le bail est-il prioritaire sur l'appartement ?
Non ! Si les deux époux veulent garder l’appartement, celui qui était dans les lieux le premier (et qui a signé le bail avant le mariage) ne sera pas forcément privilégié pour y rester. Le juge est libre de décider d'attribuer le droit au bail à l'autre conjoint comme on vient de le voir précédemment.
Celui qui obtient l’attribution judiciaire du logement devient le seul locataire dès la transcription du divorce sur les registres de l’état civil. L'autre est libéré à ce moment-là. Il n'est pas nécessaire de notifier cette décision au propriétaire.
A retenir
- L'époux qui quitte le logement familial reste juridiquement tenu au paiement des loyers jusqu'à la publication du divorce sur les registres d'état civil.
- Cette solidarité peut jouer même si le bail a été signé par son conjoint avant le mariage.
- Pour être valable, un congé doit être signé par les deux époux par une ou deux lettres distinctes envoyées en recommandé.
